Le propriétaire a donné un préavis, mais le locataire ne veut pas déménager : un conflit de ce type peut rapidement dégénérer en une poursuite pour expulsion. Mais il faut souvent du temps avant que l'huissier ne soit à la porte, et dans certains cas, une expulsion forcée peut même être évitée. Toutes les informations importantes sur la procédure, la durée et les coûts de la procédure d'expulsion.
Le propriétaire ne peut pas mettre le locataire dehors. Ce n'est que lorsqu'il a déposé une demande d'expulsion et qu'il a obtenu gain de cause que l'expulsion peut être exécutée.
Avis dans la boîte aux lettres, tous les locataires ne l'acceptent pas simplement. Il est fréquent qu'un locataire contredise ou ignore la lettre et reste dans l'appartement. Dans de tels cas, cependant, le propriétaire n'est pas autorisé à changer simplement les serrures et à mettre le locataire dehors, sous peine de poursuites judiciaires. Il doit d'abord introduire une action en expulsion, puis le tribunal décide si une expulsion forcée est appropriée ou non.
Procédure pour une action en expulsion
Pour que le propriétaire puisse intenter une action en expulsion, il doit d'abord donner un préavis effectif de résiliation. Dans les procédures ultérieures, le tribunal peut s'inspirer des raisons données dans la lettre de résiliation, si la notification du propriétaire n'est pas valable, le locataire peut rester dans l'appartement et le bail reste en vigueur.
1. La résiliation doit être légale
La résiliation doit toujours être faite par écrit et doit être justifiée d'une manière compréhensible pour le locataire. Selon le motif de la résiliation, le propriétaire doit également respecter un certain délai de préavis.
Cas : résiliation pour usage personnel
Si le propriétaire résilie le contrat en raison d'un usage personnel, il doit également donner une raison compréhensible : Pourquoi et pour qui il a besoin de l'appartement. Parce qu'il peut enregistrer son propre usage pour lui-même ou pour certains parents et personnes proches. Si le propriétaire donne un préavis pour un usage personnel, le délai de préavis est généralement d'au moins trois mois - selon la durée du bail, il peut être plus long.
Cas : résiliation sans préavis
Le bailleur ne peut résilier le contrat sans préavis que si le locataire a commis une violation importante du contrat. Ces raisons importantes sont présentes selon le code civil allemand, si :
- le locataire est en défaut de paiement et ne paie pas le loyer
- le locataire paie toujours le loyer en retard
- le locataire endommage délibérément et massivement le bien loué ou le néglige considérablement
- le locataire perturbe souvent la tranquillité de la maison malgré un avertissement, par exemple par le bruit
- le locataire laisse des tiers vivre en permanence avec lui sans le consentement du propriétaire
- le locataire utilise l'appartement d'une manière différente de celle qui est autorisée - par exemple, en ouvrant un atelier de clous
Affaire : contrat de résiliation de bail
Si le propriétaire veut rénover l'appartement, il ne peut pas se contenter de donner un préavis au locataire. Afin de le persuader de déménager pour cette raison ou pour d'autres, il peut proposer un accord de résiliation de bail : le locataire reçoit de l'argent pour avoir déménagé à une date fixe.
Un avocat spécialisé dans le droit des baux et des propriétés résidentielles déclare : avec la signature du locataire, le propriétaire a de bonnes chances de réussir dans une action en expulsion.
2. Le propriétaire soumet l'action en expulsion : quand et comment ?
Le moment où le propriétaire peut déposer une action en expulsion dépend de la raison de la résiliation. Cela est déjà possible lors de la résiliation si le locataire est en défaut de paiement ou si une poursuite de la location n'est pas raisonnable, par exemple parce que le propriétaire a été attaqué physiquement par le locataire. En cas d'arriérés de loyer, on recommande d'intenter immédiatement une action en expulsion, car la procédure exige généralement un certain délai d'exécution. En cas de résiliation ordinaire, par exemple pour cause d'usage personnel, l'expert juridique conseille d'attendre que le locataire s'y oppose ou que le délai de préavis expire sans que le locataire ne déménage.
Durée d'une action en expulsion
Le chemin qui mène de l'action d'expulsion à l'expulsion forcée peut prendre différentes longueurs. Si c'est rapide, trois mois. Dans les cas simples, cela prend généralement cinq à six mois. Mais cela peut aussi prendre deux ans ou plus : par exemple, si les problèmes de santé du locataire nécessitent l'avis d'un expert. Selon l'avocat spécialisé, dans le cas d'un jugement par défaut, il ne faut souvent que quelques mois pour que le jugement soit rendu, qui est alors immédiatement exécutoire.
Contenu de l'action en expulsion
Les points les plus importants de la demande d'expulsion, également connue sous le nom de demande d'expulsion, sont :
- Nom du demandeur
- Nom du défendeur
- Le motif de la plainte : par exemple, le retard de paiement du locataire
- Le cas échéant, la raison de l'opposition du locataire à la résiliation
Le cas échéant, une déclaration du propriétaire expliquant pourquoi il intente une action en expulsion malgré l'objection du locataire.
Pour que l'action en expulsion soit ouverte, le propriétaire doit verser une avance sur les frais de justice. Cela dépend du montant en litige et s'élève généralement à plusieurs centaines d'euros.
Poursuivre pour obtenir une compensation pour l'utilisation
En même temps que l'action en expulsion, le propriétaire peut également intenter un procès pour obtenir une indemnité d'utilisation. "Il peut le réclamer à partir du moment où le délai de préavis prend fin", dit le Dr Grimm. Selon la décision du BGH, le propriétaire peut également exiger le loyer habituel sur le marché à titre de compensation au lieu de l'ancien montant du loyer. La plainte simultanée présente toutefois des avantages et des inconvénients pour les propriétaires :
- Il n'y a qu'une seule procédure où le propriétaire reçoit immédiatement le titre de paiement
- Les coûts du processus sont inférieurs à ceux de deux processus distincts
- L'action en paiement peut retarder l'action en expulsion s'il y a des incertitudes, par exemple, sur le montant de l'indemnité d'utilisation.
Dans une action en expulsion pour dettes de loyer, le locataire n'a souvent pas d'argent, de sorte que de nombreux propriétaires ne font pas valoir leur demande d'indemnisation pour l'utilisation.
3. Le locataire apprend l'existence de l'action en expulsion : que faire ?
Le premier choc est profond. Mais lorsqu'il s'agit de procédures d'expulsion, ne faites pas l'autruche. Les locataires ont le droit de se défendre.
Si l'action d'expulsion aboutit dans la boîte aux lettres du locataire, celui-ci doit déclarer qu'il est prêt à se défendre dans les 14 jours, soit par écrit, soit en personne devant le tribunal compétent.
Il dispose de 14 jours supplémentaires pour présenter sa défense. Un expert en donne les raisons : "plus c'est détaillé, mieux c'est. Les locataires doivent également fournir des preuves à cet égard". Si la résiliation est due à un retard de paiement du loyer, il peut s'agir, par exemple, d'une déclaration de la banque responsable du retard de paiement.
Les raisons de défense possibles sont par exemple :
- Une erreur de la part de la banque qui a entraîné un retard de paiement
- Le locataire nie les besoins du propriétaire
- Un cas de difficultés inacceptables qui rend un déménagement très difficile, par exemple parce que le locataire a des problèmes de santé ou est sur le point de passer son examen final.
"Il peut aussi s'agir d'un ensemble de raisons : un bail de plus de 20 ans, que le locataire y a tous ses contacts sociaux, qu'il est déjà à un âge avancé et qu'il a des problèmes de santé".
Important en ce qui concerne les délais de défense : si le locataire manque un délai ou ne se présente pas à l'audience plus tard, un jugement par défaut est imminent. "Il y a presque cent pour cent de probabilité qu'un ordre d'expulsion soit émis", déclare l'avocat.
Déclarer être prêt à se défendre : demander également une aide juridique et une période d'expulsion. Le Dr Grimm conseille aux locataires de demander une aide juridique immédiatement dans leur réponse. S'ils perdent le litige et ne peuvent pas payer les frais de justice en une seule fois, ils peuvent les régler par mensualités. "Par précaution, ils devraient également demander une période d'expulsion et en donner les raisons", déclare l'avocat. Par exemple, parce qu'ils ont besoin de plus de temps pour trouver un logement. "Si les raisons sont plausibles, certains tribunaux accordent même parfois une période d'expulsion de plus de six mois", explique l'expert juridique.
Ceux qui ne veulent pas se défendre devant un tribunal ont d'autres possibilités d'action.
Comment les locataires peuvent désormais éviter l'action en expulsion ?
Les locataires peuvent éviter le litige devant le tribunal, et les coûts qui en découlent.
En cas d'arriérés de loyer : demander de l'aide, régler les dettes de loyer
Si le locataire est en mesure de payer ses dettes de loyer, la résiliation et l'action en expulsion deviennent inefficaces selon le Code civil. L'horloge tourne pour cela dès la signification de l'action en expulsion : le locataire dispose de deux mois pour payer ses dettes de loyer. Dans un premier temps, une analyse de la dette peut être utile, par exemple dans le cadre d'une séance de conseil sur l'endettement. L'expert juridique donne son avis lors du règlement des dettes de loyer : "si la procédure est déjà en cours, le locataire doit également envoyer le reçu de paiement au tribunal. Grimm, cependant, impose des restrictions : "cela devient difficile si le propriétaire a également émis un avis de résiliation en bonne et due forme à la prochaine date possible en même temps que la résiliation sans préavis".
Selon la jurisprudence actuelle, cette mesure resterait en vigueur même si le locataire devait payer ses dettes.
Avec de bonnes chances de succès : aller au tribunal et faire appel si nécessaire
Les locataires qui pensent avoir une chance de réussir peuvent d'abord choisir d'aller au tribunal. Si le verdict n'est pas en leur faveur, ils peuvent toujours empêcher la résiliation et l'expulsion ou du moins retarder l'expulsion. Par :
- Pourvoi contre l'arrêt du Tribunal de première instance : En droit civil, cela n'est possible que si c'est légal et autorisé. Dans la plupart des cas, le recours est recevable en première instance. Il est recevable si la valeur de la somme de recours dépasse 600 euros ou si la juridiction d'origine a fait droit au recours. Attention, il y a une obligation de l'avocat.
- Demander une prolongation de la période d'expulsion. La cour d'appel est alors également compétente en la matière.
- Dans certaines circonstances, une demande de protection contre l'exécution peut être déposée en parallèle.
Cependant, seul un avocat peut évaluer de manière réaliste dans quelle mesure ces mesures sont utiles. Étant donné que tout litige implique souvent des coûts considérables qui ne sont répartis entre les parties qu'après coup, les locataires devraient toujours se demander si cette approche en vaut la peine.
Si les chances de succès sont faibles : extrait
Si le locataire estime qu'il a peu de chances de pouvoir intenter une action en justice contre l'action d'expulsion, il peut éviter la date du tribunal et l'expulsion forcée en déménageant. L'action en expulsion expire lorsqu'il restitue le bien loué au propriétaire.
4. L’audience devant le tribunal local
Lors de l'audience, le propriétaire doit présenter les preuves de la résiliation et le locataire doit présenter sa défense ou son objection. "Ici, les documents, les déclarations des témoins ou les avis d'experts servent de preuves", déclare l'avocat.
Après l'audience, l'arrêt est rédigé et notifié aux parties. Quatre semaines après l'audition, elle devient définitive. "La partie perdante doit payer les frais de procédure et l'avocat de l'autre partie". Si la poursuite est rejetée, la notification du propriétaire devient invalide. Si le propriétaire a raison, un avis d'expulsion est émis. Le locataire doit alors payer les frais de justice ainsi que les frais d'expulsion.
5. Exécution et expulsion
Une fois l'ordre d'expulsion émis, l'huissier détermine la date d'exécution. "Il doit s'écouler au moins trois semaines entre la notification de la date d'expulsion et l'expulsion", précise le spécialiste du droit de la location et de la propriété résidentielle. Le processus d'expulsion dépend du propriétaire : il peut choisir une expulsion conventionnelle ou une expulsion selon le modèle de Berlin. Le propriétaire paie l'avance pour les frais d'expulsion, mais il peut ensuite poursuivre le locataire pour ces frais.
Que le locataire le veuille ou non : avec le titre d'expulsion, le propriétaire peut faire expulser l'appartement. Si nécessaire, un serrurier lui permettra d'accéder à nouveau à l'appartement.
L'autorisation conventionnelle : la voie la plus simple
Si le locataire refuse obstinément de déménager, ou s'il déménage simplement sans remettre les clés, il sera expulsé. L'huissier désigne également un serrurier et une entreprise de déménagement pour la date d'expulsion. L'avocat explique : "l'huissier ouvre l'appartement, remet l'appartement au propriétaire et le serrurier change les serrures". À la demande de l'huissier, les effets de ménage du locataire sont entreposés chez un transitaire ou une autre société pendant un certain temps. "À l'issue de cette période, les objets recyclables seront éliminés conformément à la réglementation et les déchets seront éliminés".
Coût : en fonction de la taille de l'appartement. Pour un appartement de taille moyenne, le coût de l'expulsion est d'environ 4 000, 5 000 euros. "Vous pouvez vous attendre à près de 1 000 euros par chambre."
Lorsque les propriétaires décident : "cela vaut la peine si le propriétaire veut faire le moins d'efforts possible, ou s'il a une assurance de protection juridique pour le droit de la location qui couvre les coûts".
Le dédouanement à Berlin : la voie la moins chère
La procédure pour l'expulsion de Berlin est similaire, sauf que le propriétaire ne fait pas appel à une société de déménagement, mais devient lui-même actif. "Il laisse les biens du locataire dans l'appartement ou les entrepose. Ensuite, il fixe un délai au locataire et lui demande de venir le chercher", explique l'avocat. Le délai est généralement d'un mois, et ce n'est qu'à ce moment-là qu'il peut disposer des effets personnels.
Point sur les coûts : "le propriétaire paie une avance de frais de 500 euros maximum, mais les coûts réels s'élèvent alors généralement à 100, 150 euros", estime l'expert en droit du bail.
Lorsque les propriétaires décident de le faire : "c'est l'option la moins chère, mais elle exige un engagement plus important de la part du propriétaire. En général, il décide de le faire alors qu'il ne serait de toute façon pas remboursé par le locataire parce qu'il est insolvable.
Des objets de valeur dans l'appartement : droit de gage du propriétaire
Le propriétaire peut généralement faire valoir son droit de gage pour les créances impayées du bail. Cela concerne principalement l'ameublement et les accessoires, les articles dont le locataire a besoin dans la vie quotidienne sont exclus, par exemple les poussettes, les réfrigérateurs ou les télévisions. Toutefois, le propriétaire ne peut pas se contenter de vendre les biens saisis : ils doivent être mis en vente lors d'une vente aux enchères publique, où l'offre la plus élevée est acceptée. Mais : "dans la pratique, le propriétaire n'a souvent rien de ce droit, car la plupart des locataires ne laissent que le pire derrière eux", dit-il.
Les coûts d'une action en expulsion
Les coûts d'une action en expulsion peuvent être élevés : les frais de justice peuvent rapidement atteindre trois chiffres.
Le montant des frais d'une action en expulsion dépend du montant en litige.
Dans la pratique juridique, les termes "montant en litige" et "valeur de l'objet" sont souvent utilisés comme synonymes. La différence : avant le litige, le montant en question est appelé la valeur de l'objet. Dans les procédures judiciaires, il est alors désigné comme le montant en litige.
Dans le cas d'une action en expulsion, le montant en litige est généralement le loyer d'un an basé sur le loyer froid net selon la loi sur les frais de justice. Les frais supplémentaires ne sont pris en compte que s'ils sont convenus sous forme de forfait et ne sont pas facturés séparément.
"Avec un loyer mensuel de 300 euros, cela fait 3 600 euros. Ensuite, la procédure coûte rapidement plus de 1 000 euros", estime M. Grimm. Dans le meilleur des cas, les coûts se situent entre 1 000 et 2 000 euros. Mais il faut ajouter à cela les coûts de dédouanement et de déménagement, qui dépendent du type de dédouanement.
Pour les propriétaires, les procédures judiciaires entraînent toujours des coûts supplémentaires. Un expert en droit locatif et gestionnaire de la demande de location dit : normalement, pendant la procédure judiciaire, aucun loyer n'est payé, de sorte que pour le propriétaire, la perte mensuelle de loyer est encore ajoutée. La durée de la procédure est de deux ans, ce qui signifie qu'avec un loyer mensuel de 600 euros, des arriérés de loyer de 14 400 euros peuvent être accumulés.
Assistance aux locataires lorsque l'expulsion est menacée
En cas d'action en expulsion, vous devez toujours chercher de l'aide. La première étape peut être l'avis d'un avocat spécialisé dans le droit de la location.
Dès que le jugement est exécutoire, le locataire peut, en dernier recours, demander à la juridiction compétente la protection contre l'exécution. Pour cela, il doit donner des raisons, telles qu'une maladie grave, une tendance suicidaire ou que sa famille est menacée de se retrouver sans abri. "L'octroi d'une protection dépend de chaque cas", explique l'avocat. Au plus tard 14 jours avant la date d'expulsion, le locataire doit soumettre la demande au tribunal local compétent. Les locataires peuvent également obtenir des conseils sur la procédure exacte auprès d'un avocat ou de leur association locale de locataires.
En outre, le tribunal informe toujours la municipalité compétente de l'expulsion à venir. Ce dernier prend généralement contact avec le locataire et l'aide à trouver un logement.
Aide aux propriétaires pour les demandes de paiement
L'action en expulsion est souvent aussi une lourde charge financière pour le propriétaire : Il paie d'abord les frais de justice et les frais d'expulsion. Toutefois, si le locataire n'est pas en mesure de payer, il court le risque de devoir supporter les frais. Pour éviter cela, il doit d'abord réclamer les frais à l'amiable et fixer au locataire un délai de paiement. Si le locataire ne paie pas, le propriétaire peut le poursuivre en justice pour obtenir le paiement. S'il réussit, il recevra alors un titre de paiement valable pendant 30 ans. Si le locataire gagne à nouveau de l'argent plus tard, le propriétaire peut toujours faire valoir ses droits.
L'avocat conseille surtout aux propriétaires de prendre des précautions : "trois mois de loyer comme garantie de loyer, c'est au moins une certaine sécurité. Dès qu'ils découvrent des irrégularités dans le paiement du loyer, ils doivent réagir rapidement : demandez les raisons et, si nécessaire, émettez un avertissement.
Les procédures d'expulsion ne doivent être menées qu'avec une bonne raison
Une action en expulsion peut être longue, coûteuse et très éprouvante pour les nerfs. Toute personne qui engage une telle procédure ne devrait donc le faire que si elle a de bonnes chances de réussir : en tant que propriétaire avec des preuves solides de la violation du contrat par le locataire ou d'un intérêt personnel justifié, en tant que locataire avec des motifs clairs d'objection ou de difficultés.
Alternatives à l'action en expulsion
"Parlons-en encore", est-ce la chose la plus facile à dire dans un avis d'expulsion ? L'expert en droit de la location déclare : "en principe, cela est possible à tout moment, même si une action en expulsion a déjà été déposée, mais cela n'est pas réaliste". Comme il s'agit le plus souvent d'arriérés, la conciliation ou la médiation ne sont pas prometteuses. Ce n'est que si des émotions refoulées sont à l'origine de l'avis d'expulsion, par exemple, que la médiation peut être utile dans certaines circonstances.
Une alternative à la procédure judiciaire est la gestion précontentieuse des créances de loyer. Selon l'expert, il s'agit d'une solution à l'amiable à un problème entre le propriétaire et le locataire, qui est soutenue par un conseiller professionnel. "Au lieu de devoir attendre un jugement, le propriétaire reçoit généralement la promesse d'une reprise de dette de loyer ou un acte notarié exécutoire avec lequel il peut régler ses créances immédiatement". Cela est possible pour une fraction des frais de justice et du temps.
FAQ Action d'expulsion
Quelles lois et quels paragraphes constituent la base d'une action en expulsion et en expulsion forcée ?
La base juridique d'une action en expulsion et en expulsion forcée est le code civil allemand (BGB) et le code de procédure civile (ZPO).
Le propriétaire peut-il résilier le bail si le loyer n'est pas payé ?
Oui, si le locataire n'a pas payé le loyer ou n'en a payé qu'une partie pendant au moins deux mois consécutifs. Selon le code civil allemand (BGB), les arriérés de loyer doivent constituer une partie considérable du loyer. Même si le locataire omet de payer de manière répétée ou ne paie pas la totalité de son loyer sur une longue période, une résiliation sans préavis peut être justifiée si elle atteint le montant de deux mois de loyer. Le propriétaire n'est pas tenu d'avertir le locataire au préalable, mais il peut résilier le contrat sans préavis, de même que si le locataire paie régulièrement le loyer trop tard.
Selon le jugement de la Haute Cour fédérale, le propriétaire doit rappeler au locataire de le faire dans l'aire de stationnement, mais au moins une fois. Le locataire ne déménage pas après avoir été averti, ce qui est le cas pour les propriétaires, les propriétaires ne peuvent pas simplement intervenir, donc le locataire avant que la porte soit ouverte, que les serrures soient échangées ou que sa propriété soit enlevée. Ceci est particulièrement important car sinon le bail sera prolongé pour une durée indéterminée. Le propriétaire dispose de deux semaines pour exprimer son opposition. Le délai commence à courir dès que le propriétaire apprend que le locataire continue à utiliser le logement loué. Toutefois, il est utile de jeter un coup d'œil au bail avant de le faire : si le contrat de bail exclut déjà la prolongation du bail au cas où le locataire continue à utiliser l'appartement, le propriétaire n'est pas tenu de s'opposer au bail.
Si le locataire ne réagit pas à l'objection du propriétaire, le locataire a la possibilité de régler le litige à l'amiable. Cela peut être utile à un propriétaire, si le locataire peut toujours être contacté et que tous deux veulent s'épargner une procédure judiciaire coûteuse. Si, par exemple, le locataire ne veut pas déménager parce que cela implique des frais, le propriétaire pourrait envisager de partager les coûts du déménagement. Il pourrait également lui accorder volontairement un délai d'expulsion ou l'aider à trouver un appartement. Si le locataire et le propriétaire ne peuvent trouver une solution commune, le dernier recours est la procédure d'expulsion. Il est préférable d'accorder au locataire un délai de grâce ou d'engager immédiatement une action en expulsion.
Selon les experts juridiques, les propriétaires devraient engager immédiatement une action en expulsion si le locataire résilie le bail sans préavis, par exemple en raison d'un défaut de paiement ou parce qu'il n'est pas raisonnable de poursuivre le bail.
Action en expulsion pour usage personnel : que doivent envisager les propriétaires ?
Une action en expulsion pour usage personnel est également possible, à condition que l'avis d'usage personnel ait été correctement donné et que le locataire refuse de déménager. Cela vaut également si le locataire s'est opposé à l'utilisation propre et n'a pas justifié cette objection, de sorte qu'elle est inefficace. Selon la durée du bail, le délai de préavis est de trois à neuf mois maximum. En outre, il y a aussi le fait qu'un délai de grâce doit être fixé pour cette résiliation ordinaire, si le locataire n'a toujours pas déménagé à la fin du bail. Ce n'est qu'à l'expiration de ce délai de grâce que le propriétaire peut introduire une action en expulsion.
Quand et où le propriétaire doit-il introduire l'action en expulsion ?
Si le bail a été résilié sans préavis, le propriétaire peut intenter une action en expulsion lorsque le bail est résilié. En cas de résiliation pour usage personnel, le propriétaire doit toutefois donner au locataire la possibilité de faire opposition et attendre l'expiration du délai de préavis. Le propriétaire soumet l'action en expulsion au tribunal local du district dans lequel se trouve l'objet loué. Dans le cas des biens commerciaux, la compétence dépend du montant en litige : si le montant en litige est inférieur à 5 000 euros, l'action en expulsion doit être déposée auprès du tribunal local. Le propriétaire a donné un avis de résiliation et a déposé une action en expulsion.
L'avis et l'expulsion de l'appartement peuvent-ils encore être évités ?
Si les dettes de loyer sont la raison de l'avis : oui, mais le temps presse. Car les dettes de loyer doivent être réglées au plus tard deux mois après la signification de la litispendance de la demande d'expulsion, c'est-à-dire la signification de l'action en expulsion. Un organisme public tel que le bureau d'aide sociale peut également accepté de régler les arriérés de loyer. L'heure tourne ici dès que l'avis d'expulsion est signifié au locataire. Dans ce cas, les locataires doivent contacter sans délai le bureau d'aide sociale compétent. Mais : cette façon de sortir du délai de grâce n'est utile que si le locataire n'a pas déjà été licencié sans préavis au cours des deux dernières années en raison de dettes de loyer. Si tel est le cas, le propriétaire n'est pas obligé de poursuivre la location.
Il est également difficile si le propriétaire non seulement résilie le contrat sans préavis, mais le résilie également de manière appropriée en raison d'arriérés de loyer, car alors la résiliation ordinaire reste en vigueur selon l'arrêt de la Cour fédérale de justice, le locataire doit déménager après l'expiration du délai de préavis légal.
Comment les locataires peuvent-ils se protéger ? Où trouver de l'aide ?
Quiconque reçoit une action en expulsion peut se déclarer prêt à se défendre dans les 14 jours. Pour mener à bien le litige, les locataires peuvent également demander une aide juridique dans leur réponse. S'ils perdent le litige et que les frais de justice sont trop élevés, ils peuvent les rembourser mensuellement. Par mesure de précaution, ils devraient également demander une période d'expulsion et en donner les raisons, par exemple, le fait qu'ils ont besoin de plus de temps pour trouver un logement et que cela prend donc plus de temps. Afin de discuter de la procédure spécifique, les locataires devraient contacter à l'avance un avocat spécialisé dans le droit des baux et de la propriété résidentielle ou une association de locataires et ne pas se précipiter dans un litige.
Quelle est la procédure d'une action en expulsion, du point de vue du locataire ?
En résumé, la procédure pour les locataires dans le cadre d'une action en expulsion est la suivante :
- Réception de la requête par le tribunal.
- Conseil juridique par un avocat ou une association de locataires si possible.
- Déclaration de disponibilité à défendre, soit par écrit, soit en personne auprès du tribunal compétent, ainsi que présentation de contre-arguments par le locataire.
- Convocation à une audience du tribunal local.
- Date de l'audience : audition du locataire et du propriétaire et examen des preuves. Si le locataire ne se présente pas à la date de l'audience, il est très probable que le propriétaire recevra un jugement par défaut en faveur du locataire.
- Date d'expulsion. Quelle est la procédure à suivre pour une action en expulsion, du point de vue du propriétaire ? En bref, l'action en expulsion se déroule généralement comme suit : présentation de la requête au tribunal local, y compris les preuves nécessaires.
- Versement d'une avance sur les frais de justice au moment de l'introduction de la requête. Cela représente généralement quelques centaines d'euros. La date de l'audience est déterminée par le tribunal local : audition du locataire et du propriétaire et examen des preuves.
- En cas d'issue positive : délivrance d'un ordre d'expulsion. Donnant instruction à un huissier de justice de procéder à l'expulsion, la date de l'expulsion est déterminée par l'huissier.
Le propriétaire a gagné l'action d'expulsion : expulsion par les huissiers de justice ou expulsion par Berlin ?
Le propriétaire peut choisir entre deux types d'expulsion : expulsion par un huissier : l'huissier décharge le propriétaire de beaucoup de travail, par exemple en désignant un serrurier et une entreprise de déménagement pour changer la serrure de l'appartement et entreposer les effets personnels du locataire.
Les inconvénients sont les coûts : selon les experts, ils s'élèvent à environ 4 000 à 5 000 euros pour un appartement de taille moyenne. Bien que l'huissier vienne, le propriétaire laisse les effets ménagers du locataire dans l'appartement ou les stocke et en dispose lui-même par la suite. Cela rend l'expulsion moins coûteuse : selon les experts, cette option coûte environ 100 ou 150 euros. Toutefois, le propriétaire n'est généralement autorisé à disposer des biens du locataire qu'après un mois.
Procédure de résiliation et action en expulsion perdue : les locataires peuvent-ils demander un report de l'expulsion ?
Si la décision du tribunal n'est pas en faveur du locataire, celui-ci dispose toujours de voies et moyens. Il peut faire appel du jugement, à condition qu'il soit recevable et admissible. Selon le code allemand de procédure civile, cela n'est généralement le cas que si la valeur de l'objet de la plainte dépasse 600 euros ou si le tribunal autorise l'appel du jugement, par exemple parce que l'affaire est d'une importance fondamentale. En outre, le locataire peut également demander une prolongation de la période d'expulsion. Toutefois, le locataire doit demander une prolongation par écrit au tribunal de première instance au moins deux semaines avant la fin de la période d'expulsion. Si une prolongation du délai d'expulsion est hors de question, le locataire peut toujours demander une protection contre l'exécution. Toutefois, cela est lié à des règles très strictes, si, par exemple, la vie et la santé du locataire sont menacées en raison d'un déménagement imminent, cela est tout à fait possible.
Locataire ou propriétaire, qui doit supporter les coûts d'une action en expulsion ?
Tout d'abord, le propriétaire doit payer l'avance sur les frais de justice pour que l'action en expulsion puisse être ouverte. L'avance pour l'expulsion elle-même doit également être payée de sa propre poche. Il peut généralement poursuivre le locataire pour les frais de l'action et de l'expulsion qui s'ensuit. Cependant, cela devient difficile si le locataire est de toute façon insolvable. Dans ce cas, le propriétaire peut avoir à supporter les coûts de la procédure d'expulsion.
Quels sont les coûts d'une action d'expulsion pour les locataires ?
Si le propriétaire a raison, le locataire doit supporter tous les coûts de la procédure, c'est-à-dire les frais de justice et les honoraires d'avocat du propriétaire, plus les coûts d'expulsion ultérieurs, par exemple pour l'expulsion ou le stockage des meubles. Ainsi, un procès coûte rapidement des milliers d'euros. Si, en revanche, le locataire obtient gain de cause, le propriétaire doit supporter les frais de l'action d'expulsion.