La copropriété en France concerne 9 millions d'appartements et constitue un mode de gestion immobilière encadré par la loi du 10 juillet 1965. Cette organisation définit les droits et obligations de chaque propriétaire, la distinction entre parties privatives et communes, ainsi que les organes de gestion nécessaires au bon fonctionnement.
Définition et fonctionnement d'une copropriété
La copropriété constitue le mode d'organisation juridique de plus de 9 millions d'appartements en France. Encadrée par la loi du 10 juillet 1965, elle définit les droits et obligations des propriétaires qui partagent un même immeuble.
Définition légale de la copropriété
La copropriété désigne tout immeuble bâti dont la propriété est répartie entre plusieurs personnes par lots. Chaque lot comprend une partie privative (appartement, cave, parking...) et une quote-part des parties communes exprimée en tantièmes. Ces deux éléments sont indissociables selon l'article 1 de la loi de 1965.
Composition d'une copropriété
Les parties privatives
Les parties privatives correspondent aux espaces réservés à l'usage exclusif de chaque copropriétaire : appartements, caves, parkings. Le propriétaire en dispose librement dans le respect du règlement de copropriété.
Les parties communes
Les parties communes appartiennent indivisément à l'ensemble des copropriétaires. Elles comprennent notamment :
- Le gros œuvre (fondations, toiture, façades)
- Les équipements communs (ascenseurs, chaufferie)
- Les espaces de circulation (hall, escaliers, couloirs)
- Les espaces verts et aires de stationnement communes
Documents constitutifs
Le règlement de copropriété
Document fondamental qui définit les règles de fonctionnement de la copropriété, les droits et obligations des copropriétaires. Il précise la destination de l'immeuble, les conditions d'usage des parties privatives et communes.
L'état descriptif de division
Document technique qui identifie chaque lot et sa composition exacte. Il attribue un numéro à chaque lot et fixe sa quote-part de parties communes (tantièmes). Ces tantièmes déterminent la participation de chaque copropriétaire aux charges et son poids dans les votes.
Cadre juridique français
La France dispose d'une législation très structurée sur la copropriété, régulièrement actualisée. Les dernières modifications majeures datent de la loi ELAN de 2018 et de l'ordonnance du 30 octobre 2019, renforçant notamment la dématérialisation des échanges et la protection des copropriétaires.
Les organes de gestion : syndic, conseil syndical et syndicat
La gestion d'une copropriété repose sur trois organes principaux qui assurent son administration quotidienne et la mise en œuvre des décisions collectives. Ces organes, encadrés par la loi du 10 juillet 1965, permettent d'organiser la vie de la copropriété selon des règles précises.
Le syndic : l'organe exécutif
Le syndic, qu'il soit professionnel ou bénévole, est désigné par l'assemblée générale des copropriétaires à la majorité absolue. Ses missions principales comprennent l'exécution des décisions de l'assemblée générale, la gestion administrative et financière, la conservation de l'immeuble et le respect du règlement de copropriété. Le syndic doit obligatoirement ouvrir un compte bancaire séparé au nom du syndicat des copropriétaires. Il établit chaque année un budget prévisionnel soumis au vote de l'assemblée générale.
Le conseil syndical : l'organe de contrôle
Les membres du conseil syndical sont élus parmi les copropriétaires pour un mandat maximum de trois ans renouvelable. Le conseil élit son président qui supervise notamment les assemblées générales. Sans pouvoir décisionnel direct, le conseil syndical exerce un contrôle permanent sur la gestion du syndic et dispose d'un accès total aux documents relatifs à l'administration de l'immeuble. Il participe également à l'élaboration de l'ordre du jour des assemblées générales.
Le syndicat des copropriétaires : l'organe décisionnel
Le syndicat regroupe l'ensemble des copropriétaires. Il prend ses décisions lors des assemblées générales selon différentes règles de majorité. Ses attributions incluent la modification du règlement de copropriété, la planification des travaux et la désignation du syndic. Le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes.
Obligations financières
La loi ALUR du 24 mars 2014 a renforcé les obligations financières avec l'instauration d'un fonds de travaux obligatoire alimenté par une cotisation annuelle minimale de 5% du budget prévisionnel. Les copropriétaires versent des provisions trimestrielles pour les dépenses courantes, calculées sur la base du budget prévisionnel voté en assemblée générale.
L'assemblée générale : organisation et prise de décisions
L'assemblée générale (AG) constitue l'instance décisionnelle centrale de la copropriété, où les copropriétaires votent les décisions concernant la gestion et l'administration de l'immeuble. La réunion annuelle obligatoire permet aux copropriétaires de décider collectivement sur les questions financières, les travaux et la nomination des organes de gestion.
Organisation et convocation de l'assemblée générale
Le syndic doit convoquer les copropriétaires au minimum 21 jours avant la date de l'AG, par lettre recommandée avec accusé de réception ou par voie électronique. La convocation indique le lieu, la date, l'heure et l'ordre du jour détaillé. Les documents nécessaires aux votes (comptes, devis, contrats) sont joints à la convocation.
Modalités de participation et représentation
Les copropriétaires peuvent participer physiquement ou se faire représenter par un mandataire muni d'un pouvoir écrit. Depuis 2020, l'AG peut également se tenir à distance par visioconférence. Le nombre de pouvoirs détenus par un même mandataire est limité à trois si celui-ci ne possède pas plus de 10% des voix du syndicat.
Les règles de vote et majorités requises
Les décisions sont prises selon différentes majorités :
- Majorité simple (article 24) : décisions courantes comme le budget prévisionnel
- Majorité absolue (article 25) : travaux d'amélioration, installation d'équipements
- Double majorité (article 26) : modification du règlement de copropriété
- Unanimité : vente de parties communes, modification de la répartition des charges
Procès-verbal et contestation
Le procès-verbal de l'AG est rédigé et signé par le président de séance, le secrétaire et les scrutateurs. Les copropriétaires opposants ou défaillants peuvent contester les décisions dans un délai de deux mois suivant la notification du procès-verbal, par assignation devant le tribunal judiciaire.
Délais de notification
Le syndic doit notifier le procès-verbal aux copropriétaires dans un délai maximum de 30 jours suivant la tenue de l'assemblée. Cette notification fait courir le délai de contestation de deux mois.
Droits et obligations des copropriétaires
Les droits et obligations des copropriétaires constituent le socle juridique qui régit la vie en copropriété. Ces règles, définies par la loi du 10 juillet 1965 et le décret du 17 mars 1967, établissent un équilibre entre l'exercice des droits individuels et le respect de la collectivité.
Les droits fondamentaux des copropriétaires
Les copropriétaires disposent du droit d'usage et de jouissance de leurs parties privatives, dans le respect des dispositions du règlement de copropriété. Ils peuvent louer, vendre ou modifier leur lot, sous réserve de ne pas porter atteinte aux droits des autres copropriétaires ou à la destination de l'immeuble.
Concernant les parties communes, chaque copropriétaire peut les utiliser conformément à leur destination. L'accès à l'information constitue également un droit majeur : consultation des documents de la copropriété, des comptes et des pièces justificatives.
Les obligations principales
Le paiement des charges
Les copropriétaires doivent participer aux charges selon la répartition fixée dans le règlement de copropriété. Ces charges se divisent en deux catégories :
- Charges générales : entretien, conservation et administration des parties communes
- Charges spéciales : liées aux services et équipements collectifs
L'entretien et les travaux
Les copropriétaires sont tenus de maintenir leurs parties privatives en bon état. Certains travaux privatifs nécessitent l'autorisation préalable de l'assemblée générale, notamment ceux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble. Depuis 2017, la constitution d'un fonds travaux est obligatoire, avec une cotisation minimale annuelle de 5% du budget prévisionnel.
Les assurances et responsabilités
La souscription d'une assurance responsabilité civile est obligatoire pour chaque copropriétaire. Cette assurance doit couvrir les dommages causés aux parties communes comme aux autres copropriétaires. Le non-respect de cette obligation peut entraîner des sanctions financières.
La répartition des charges
Le calcul des charges s'effectue selon les tantièmes ou millièmes attribués à chaque lot. Cette répartition prend en compte plusieurs critères :
- La superficie du lot
- Sa situation dans l'immeuble
- Son usage (habitation, commerce)
- Les services dont il bénéficie
L'essentiel à retenir sur la copropriété en France
La gestion des copropriétés continue d'évoluer avec les nouvelles technologies et les enjeux environnementaux. La digitalisation des assemblées générales, la rénovation énergétique des bâtiments et le renforcement des exigences en matière de transparence financière transforment progressivement le fonctionnement des copropriétés françaises.
Questions en rapport avec le sujet
Qu'est-ce qui définit une copropriété ?
La copropriété est définie par la loi 65-557 du 10 juillet 1965 comme étant « tout immeuble bâti ou groupe d'immeubles bâtis dont la propriété est répartie, entre plusieurs personnes, par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part de parties communes. » Le terme d'immeuble recouvre aussi bien les ...
Quelle est la différence entre un propriétaire et un copropriétaire ?
Quelle est la différence entre un propriétaire et un copropriétaire ? Un propriétaire est une personne physique ou morale (entreprise) qui possède la propriété d'un ou plusieurs biens immobiliers. A l'inverse, un copropriétaire partage la propriété d'un bien avec d'autres personnes.
Comment ça marche la copropriété ?
La copropriété correspond à un immeuble qui appartient à plusieurs personnes et à chacune d'elle séparément. Acheter en copropriété, c'est détenir des droits sur les parties communes et privatives mais aussi avoir des obligations en tant que copropriétaire.
Quelles sont les règles d'une copropriété ?
Le règlement de copropriété précise les droits et les obligations de chaque copropriétaire et les règles de fonctionnement de l'immeuble. Il indique par exemple, le nombre maximal de propriétaires pouvant être membre du conseil syndical ou les conditions particulières de convocation à l'assemblée générale.