Le droit de la copropriété en France définit les règles de fonctionnement et d'organisation des immeubles divisés en lots. La loi du 10 juillet 1965 et ses évolutions récentes encadrent les relations entre copropriétaires, la gestion des parties communes et privatives, ainsi que le rôle des différents acteurs.
Les fondamentaux du droit de la copropriété
Le droit de la copropriété en France repose sur un cadre légal strict qui régit les relations entre copropriétaires et l'administration des immeubles divisés en lots. Cette réglementation a connu des évolutions majeures ces dernières années pour s'adapter aux enjeux contemporains.
Définition légale et textes fondamentaux
La loi du 10 juillet 1965 définit la copropriété comme tout immeuble bâti dont la propriété est répartie entre plusieurs personnes par lots. Chaque lot comprend une partie privative et une quote-part des parties communes, ces deux éléments étant indissociables. Cette loi fondatrice a été complétée par le décret du 17 mars 1967, puis modernisée par la loi Elan de 2018 et l'ordonnance du 30 octobre 2019.
Structure juridique de la copropriété
Les parties communes appartiennent indivisément à l'ensemble des copropriétaires. Elles comprennent notamment :
- Le gros œuvre du bâtiment
- Les équipements communs
- Les espaces verts
- Les voies de circulation
Quote-parts et tantièmes
La quote-part des parties communes attachée à chaque lot est proportionnelle à la valeur relative des parties privatives. Elle s'exprime en tantièmes et détermine la participation des copropriétaires aux charges ainsi que leur pouvoir de vote en assemblée générale.
Droits et obligations des copropriétaires
Les copropriétaires disposent du droit de :
- User et jouir librement des parties privatives
- Participer aux décisions concernant la copropriété
- Consulter les documents relatifs à la gestion
En contrepartie, ils sont tenus de :
- Respecter le règlement de copropriété
- Payer les charges dans les délais impartis
- Ne pas nuire aux droits des autres copropriétaires
- Informer le syndic des changements affectant leur lot
Évolutions législatives récentes
La loi Elan a introduit plusieurs modifications substantielles :
| Disposition | Application |
| Vote par correspondance | Depuis le 1er juin 2020 |
| Fonds de travaux obligatoire | 5% minimum du budget prévisionnel |
| Immatriculation obligatoire | Pour toutes les copropriétés |
Organisation et gestion de la copropriété
La gestion d'une copropriété repose sur plusieurs organes qui assurent son bon fonctionnement quotidien et sa pérennité. L'organisation administrative et financière nécessite une coordination étroite entre les différents acteurs, dans le respect du cadre légal établi.
Les organes de gestion
Le syndicat des copropriétaires constitue l'entité juridique regroupant l'ensemble des copropriétaires. Il prend les décisions relatives à l'administration de l'immeuble lors des assemblées générales. Le syndic, qu'il soit professionnel ou bénévole, met en œuvre ces décisions et gère la copropriété au quotidien. Le conseil syndical, composé de copropriétaires élus, assiste et contrôle la gestion du syndic.
Missions du syndic
Le syndic assure l'exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l'assemblée générale. Ses missions comprennent :
- L'administration de l'immeuble
- La tenue de la comptabilité
- La souscription des contrats d'assurance
- L'entretien des parties communes
- La conservation des archives
Rôle du conseil syndical
Le conseil syndical dispose depuis la loi ELAN d'un pouvoir de contrôle renforcé sur le syndic. Il peut exiger la transmission de documents dans un délai d'un mois. Il assiste le syndic et contrôle sa gestion, notamment en donnant son avis sur les questions concernant la copropriété.
Gestion financière
Le budget prévisionnel, voté chaque année en assemblée générale, détermine les charges courantes. Les copropriétaires versent des provisions trimestrielles correspondant au quart de ce budget. Un fonds de travaux obligatoire, d'au moins 5% du budget prévisionnel, doit être constitué dans les copropriétés de plus de 10 lots.
Répartition des charges
Les charges sont réparties entre copropriétaires selon les quotes-parts définies dans le règlement de copropriété. On distingue :
- Les charges générales liées à la conservation et l'entretien de l'immeuble
- Les charges spéciales relatives aux services et équipements collectifs
- Les charges relatives aux travaux
Gestion administrative
Le syndic doit tenir à jour plusieurs documents obligatoires :
- Le carnet d'entretien de l'immeuble
- La fiche synthétique de la copropriété
- Les archives du syndicat
- Le registre des procès-verbaux d'assemblées générales
L'assemblée générale : règles et fonctionnement
L'assemblée générale constitue l'instance décisionnelle principale de la copropriété. Les copropriétaires s'y réunissent pour délibérer et voter sur les questions relatives à la gestion de l'immeuble.
Convocation et organisation
Le syndic doit convoquer l'assemblée générale au moins une fois par an. La convocation est envoyée par lettre recommandée avec accusé de réception ou remise en main propre contre émargement, au minimum 21 jours avant la date de réunion. Elle comporte obligatoirement l'ordre du jour détaillé, le lieu, la date et l'heure de la réunion, ainsi que les documents nécessaires aux délibérations.
Modalités de participation et de vote
Les copropriétaires peuvent participer à l'AG en présentiel ou, depuis la loi ELAN, par visioconférence. Le vote électronique est également autorisé. En cas d'absence, un copropriétaire peut donner pouvoir à la personne de son choix pour le représenter, sans limitation du nombre de pouvoirs détenus par mandataire depuis 2019.
Les différentes règles de majorité
Les décisions sont adoptées selon trois niveaux de majorité :
- Majorité simple (article 24) : majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés
- Majorité absolue (article 25) : majorité des voix de tous les copropriétaires
- Double majorité (article 26) : majorité des membres représentant au moins 2/3 des voix
Procès-verbal et contestation
Le procès-verbal de l'assemblée générale doit être notifié aux copropriétaires dans un délai de 2 mois. Les copropriétaires opposants ou défaillants disposent d'un délai de 2 mois à compter de la notification pour contester les décisions devant le tribunal judiciaire. La contestation doit être fondée sur des motifs sérieux comme le non-respect des règles de convocation ou de majorité.
Documents obligatoires
Doivent être joints à la convocation :
- Le budget prévisionnel
- Les comptes de l'exercice précédent
- Les projets de résolution
- Les devis pour les travaux envisagés
- Les contrats de fourniture ou de service proposés
Feuille de présence
Une feuille de présence, mentionnant les noms et domiciles de chaque copropriétaire présent ou représenté ainsi que le nombre de voix dont il dispose, doit être émargée en début de séance. Cette feuille est certifiée exacte par le président de l'assemblée générale.
Le règlement de copropriété et les travaux
Le règlement de copropriété constitue le document fondamental qui régit l'organisation et le fonctionnement d'un immeuble en copropriété. Il définit notamment les règles relatives aux travaux pouvant être réalisés dans les parties communes et privatives.
Le contenu du règlement de copropriété
Le règlement de copropriété doit obligatoirement contenir l'état descriptif de division de l'immeuble, identifiant chaque lot par un numéro. Il précise la destination des parties privatives et communes, ainsi que les quotes-parts de charges afférentes à chaque lot. Les modalités d'usage et de jouissance des parties communes et privatives y sont détaillées.
Modification du règlement
Toute modification du règlement nécessite un vote en assemblée générale selon les règles de majorité définies par la loi. Les modifications concernant les parties communes requièrent une majorité absolue (article 25), tandis que celles touchant à la destination de l'immeuble nécessitent l'unanimité (article 26).
Encadrement des travaux
Travaux sur parties communes
Les travaux affectant les parties communes (façades, toiture, escaliers, etc.) doivent être votés en assemblée générale. Le règlement précise la répartition des charges selon la nature des travaux :
- Travaux d'entretien : charges générales
- Travaux d'amélioration : charges spéciales selon l'utilité
- Travaux urgents : décision du syndic possible sans vote préalable
Travaux privatifs
Les travaux dans les parties privatives sont soumis à autorisation préalable de l'assemblée générale s'ils affectent les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble. Le règlement peut imposer des contraintes techniques ou esthétiques.
Rénovation énergétique
La loi Climat et Résilience impose depuis le 1er janvier 2024 l'intégration d'un plan pluriannuel de travaux énergétiques dans le règlement. Les immeubles doivent programmer leur rénovation pour atteindre les objectifs de performance énergétique fixés par la réglementation.
Financement des travaux
Le règlement détermine les modalités de constitution du fonds travaux obligatoire (minimum 5% du budget annuel). Les subventions et aides peuvent être mobilisées selon les programmes en vigueur (MaPrimeRénov' Copropriété notamment).
Ce qu'il faut retenir sur le droit de la copropriété
La législation sur la copropriété continue d'évoluer pour s'adapter aux nouveaux enjeux, notamment en matière de rénovation énergétique et de digitalisation. Les copropriétés devront se conformer aux obligations de travaux énergétiques et adopter des outils numériques pour leur gestion quotidienne. Le rôle du syndic et du conseil syndical sera renforcé pour accompagner ces transformations.
Questions en rapport avec le sujet
Quels sont les droits d'un copropriétaire ?
Parties privatives réservées à l'usage exclusif de son copropriétaire. Partie commune réservée à l'usage exclusif d'un copropriétaire (droit de jouissance privative). Travaux et aménagements par le propriétaire occupant d'un appartement.
Quelles sont les lois qui régissent la copropriété ?
La loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixe le statut de la copropriété des immeubles bâtis. Il s'agit de la loi fondatrice régissant le fonctionnement et l'organisation des copropriétés. Cette loi a traversé les décennies, en s'adaptant aux évolutions des besoins des copropriétaires.
Quelles sont les obligations de la copropriété ?
Obligation n°1 : respecter le règlement de copropriété Obligation n°2 : respecter la destination de l'immeuble. Obligation n°3 : payer les charges de copropriété Obligation n°4 : accepter la réalisation des travaux votés.
Quel est le statut juridique d'une copropriété ?
Le statut de copropriété naît avec le partage de propriété au sein d'un même ensemble immobilier. Un seul propriétaire = monopropriété. Dès lors qu'un seul des lots de cet immeuble est vendu à un tiers, les propriétaires ont l'obligation de recourir à un syndic professionnel ou bénévole pour gérer cette copropriété.