Le droit des hypothèques en France permet de garantir une créance en accordant au créancier un droit sur un bien immobilier. Régi par le code civil, il offre différentes formes de sûretés hypothécaires et protège les droits des créanciers tout en encadrant strictement leur mise en œuvre.
Définition et caractéristiques de l'hypothèque
L'hypothèque constitue une garantie immobilière majeure en droit français, encadrée par les articles 2393 et suivants du Code civil. Cette sûreté réelle permet d'affecter un bien immobilier au paiement d'une dette, sans que le propriétaire ne perde la possession de son bien.
Définition légale de l'hypothèque
Selon l'article 2393 du Code civil, "l'hypothèque est un droit réel sur les immeubles affectés à l'acquittement d'une obligation. Elle est, de sa nature, indivisible, et subsiste en entier sur tous les immeubles affectés, sur chacun et sur chaque portion de ces immeubles. Elle les suit dans quelques mains qu'ils passent." Cette définition légale met en relief les caractéristiques fondamentales de l'hypothèque.
Nature juridique et caractéristiques principales
L'hypothèque présente plusieurs caractéristiques essentielles :
- Un droit réel accessoire : l'hypothèque dépend de l'existence d'une créance principale à garantir
- L'indivisibilité : elle grève l'intégralité du bien hypothéqué jusqu'au paiement total de la dette
- Le droit de suite : le créancier peut poursuivre le bien en quelques mains qu'il se trouve
- Le droit de préférence : le créancier hypothécaire est payé avant les créanciers chirographaires
Biens susceptibles d'hypothèque
Seuls les biens immobiliers peuvent faire l'objet d'une hypothèque conventionnelle :
- Les immeubles par nature (terrains, constructions)
- Les droits réels immobiliers (usufruit, emphytéose)
- Les lots de copropriété
Durée et extinction
La durée maximale d'une inscription hypothécaire est fixée à 50 ans, conformément à l'article 2434 du Code civil. L'hypothèque s'éteint notamment par :
- L'extinction de l'obligation principale
- La renonciation du créancier
- La péremption de l'inscription après 50 ans
- La purge suite à la vente de l'immeuble
Les différents types d'hypothèques
Le droit français distingue trois catégories d'hypothèques, encadrées par les articles 2385 à 2474 du code civil depuis la réforme du 15 septembre 2021. Cette modernisation du droit des hypothèques a permis de renforcer l'efficacité des différents types de garanties immobilières.
L'hypothèque conventionnelle
L'hypothèque conventionnelle résulte d'un accord entre le créancier et le débiteur, formalisé par un acte notarié. Elle doit être consentie pour garantir une créance déterminée et porter sur un bien immobilier précis. Sa durée maximale est fixée à 50 ans. Le débiteur conserve l'usage et la jouissance du bien hypothéqué mais ne peut plus le vendre librement sans l'accord du créancier.
L'hypothèque légale
Certains créanciers bénéficient d'une hypothèque accordée directement par la loi, sans nécessité d'un accord du débiteur. C'est notamment le cas du Trésor Public pour le recouvrement des impôts, des époux sur les biens de leur conjoint pour garantir leurs créances matrimoniales, ou encore des établissements bancaires pour les prêts destinés à l'acquisition d'un bien immobilier.
L'hypothèque judiciaire
L'hypothèque judiciaire résulte d'une décision de justice. Elle permet à un créancier disposant d'un jugement de condamnation d'inscrire une hypothèque sur les biens immobiliers de son débiteur. Le créancier doit obtenir l'autorisation du juge et faire procéder à l'inscription au service de publicité foncière.
La réforme de 2021
L'ordonnance n° 2021-1192 du 15 septembre 2021 a réorganisé le droit des hypothèques pour le rendre plus lisible et efficace. Les articles ont été renumérotés et regroupés de manière thématique. La réforme a notamment :
- Clarifié les conditions de validité des hypothèques
- Modernisé les règles d'inscription et de radiation
- Renforcé les droits des créanciers hypothécaires
- Harmonisé le régime des différents types d'hypothèques
Effets et droits du créancier hypothécaire
Le créancier hypothécaire bénéficie de droits étendus qui font de l'hypothèque une garantie particulièrement efficace pour le recouvrement des créances. L'inscription de l'hypothèque au service de la publicité foncière confère au créancier des prérogatives importantes en cas de non-paiement de la dette garantie.
Les droits conférés au créancier hypothécaire
Le créancier hypothécaire dispose de deux droits fondamentaux :
Le droit de préférence permet au créancier d'être payé par priorité sur le prix de vente de l'immeuble hypothéqué, avant les créanciers chirographaires et les créanciers hypothécaires de rang postérieur. Ce rang est déterminé par la date d'inscription de l'hypothèque.
Le droit de suite autorise le créancier à saisir l'immeuble entre les mains de tout acquéreur, même si le bien a été vendu par le débiteur initial. Ce droit rend l'hypothèque opposable aux tiers acquéreurs.
Effets de l'inscription hypothécaire
L'inscription au service de la publicité foncière est indispensable pour rendre l'hypothèque opposable aux tiers. Elle fixe le rang du créancier et détermine l'assiette de la garantie qui comprend :
- Le capital de la créance
- Trois années d'intérêts au même rang que le capital
- Les frais et accessoires dans la limite de 20% du capital
Options du créancier en cas de défaillance
En cas de non-paiement, le créancier hypothécaire peut :
- Faire saisir l'immeuble et provoquer sa vente forcée aux enchères publiques
- Demander l'attribution judiciaire de l'immeuble pour un montant fixé par expert
- Mettre en œuvre le pacte commissoire s'il a été prévu dans l'acte, permettant au créancier de devenir propriétaire sans procédure judiciaire
Restrictions aux droits du créancier
L'exercice de ces droits est encadré par la loi. Ainsi, le pacte commissoire ne peut pas être mis en œuvre lorsque l'immeuble constitue la résidence principale du débiteur. De même, la vente forcée nécessite l'obtention préalable d'un titre exécutoire et le respect d'une procédure stricte de saisie immobilière.
Extinction et radiation de l'hypothèque
L'extinction de l'hypothèque entraîne la disparition définitive de cette sûreté réelle immobilière. Elle intervient selon plusieurs modalités prévues par le Code civil et nécessite des formalités précises auprès du service de publicité foncière pour devenir opposable aux tiers.
Les causes d'extinction de l'hypothèque
L'hypothèque s'éteint principalement par voie accessoire, du fait de l'extinction de la créance garantie. Le paiement intégral du principal, des intérêts et des frais met fin à l'hypothèque. La prescription de la créance, la compensation ou la confusion entraînent également son extinction. L'hypothèque peut aussi s'éteindre par voie principale, indépendamment de la créance, notamment par :
- La renonciation expresse du créancier hypothécaire
- La purge des hypothèques suite à la vente de l'immeuble
- La prescription extinctive trentenaire
- La perte totale de l'immeuble hypothéqué
La procédure de radiation de l'inscription
La radiation constitue la formalité administrative qui constate l'extinction de l'hypothèque. Elle s'effectue sur présentation au service de publicité foncière d'un acte authentique de mainlevée établi par le créancier. Les frais de radiation comprennent :
| Nature des frais | Montant |
| Émoluments du notaire | 150 € HT |
| Contribution de sécurité immobilière | 0,1% du montant de l'inscription |
| Frais de publication | 15 € |
Les effets de la radiation
La radiation produit ses effets à compter de sa publication. Elle libère définitivement l'immeuble de la charge hypothécaire et permet au propriétaire d'en disposer librement. Les tiers peuvent se fier aux mentions du fichier immobilier qui ne fait plus apparaître l'inscription radiée.
Le contentieux de la radiation
En cas de refus injustifié du créancier de consentir à la radiation, le débiteur peut saisir le tribunal judiciaire pour obtenir une décision ordonnant la radiation. Le juge vérifie alors l'extinction effective de la créance garantie. La radiation judiciaire s'impose au service de publicité foncière dans les mêmes conditions qu'une radiation amiable.
L'essentiel à retenir sur le droit des hypothèques
Le droit des hypothèques a connu une modernisation avec la réforme du 15 septembre 2021, visant à le rendre plus accessible et efficace. Les évolutions futures pourraient porter sur la dématérialisation des formalités, la simplification des procédures de radiation et l'harmonisation des pratiques au niveau européen pour faciliter les transactions transfrontalières.
Questions en rapport avec le sujet
Qu'est-ce que le droit d'hypothèque ?
Une hypothèque est un droit semblable, mais elle porte sur un immeuble : un créancier prête une somme d'argent à son débiteur qui donne son immeuble en garantie. A la différence d'un objet donné en gage, l'immeuble reste en possession du propriétaire : le créancier ne prend pas possession du bien du débiteur.
Quel est le principe d'une hypothèque ?
L'hypothèque conventionnelle d'un crédit immobilier est une garantie que peut imposer la banque lorsqu'elle accorde un crédit pour financer l'achat d'un bien immobilier, bien ne pouvant pas être déplacé (exemples : terrain ou appartement) ou objet en faisant partie intégrante (exemple : clôture du terrain).
Quels sont les différents types d'hypothèques ?
Conventionnelle, judiciaire, légale, rechargeable, commerciale... les hypothèques peuvent avoir plusieurs origines. Découvrez-en plus dans nos articles.
Qui peut bénéficier d'une hypothèque ?
Tout créancier peut prendre une hypothèque sur un bien immobilier appartenant à son débiteur. Cela peut être une banque, un organisme de crédit, un particulier... Quelle est la durée d'une hypothèque ? La durée de l'hypothèque dépend du contrat de prêt signé entre le créancier et son débiteur.