Le syndicat des copropriétaires regroupe tous les propriétaires d'un immeuble. Il est automatiquement constitué et a une personnalité civile selon la loi du 10 juillet 1965. Ses missions principales concernent la gestion, l'entretien et l'amélioration de la copropriété. Comprendre son fonctionnement est indispensable pour tout copropriétaire.
Le syndicat des copropriétaires : définition et missions
Le syndicat des copropriétaires est une entité juridique créée automatiquement dès qu'un immeuble appartient à plusieurs personnes. Cette structure, définie par la loi du 10 juillet 1965, regroupe l'intégralité des copropriétaires sans exception et dispose de la personnalité civile, lui permettant d'agir en justice et de contracter.
Constitution et personnalité juridique
Le syndicat se constitue de plein droit, sans formalité particulière, dès lors que la propriété d'un immeuble est répartie entre plusieurs personnes. Il bénéficie automatiquement de la personnalité civile qui lui permet d'acquérir des droits et d'assumer des obligations. Depuis le 1er janvier 2017, tout syndicat des copropriétaires doit être immatriculé au registre national des copropriétés, sous peine de sanctions financières.
Missions fondamentales
Conservation de l'immeuble
Le syndicat a l'obligation légale de préserver le bâtiment en bon état. Cette mission implique la réalisation des travaux d'entretien nécessaires, la prévention des dégradations et la mise en œuvre des réparations indispensables pour maintenir la pérennité de l'édifice.
Administration des parties communes
La gestion quotidienne des espaces et équipements communs relève de sa responsabilité. Cette administration comprend notamment :
- L'établissement du budget prévisionnel
- La souscription des contrats d'entretien et d'assurance
- L'embauche et la gestion du personnel
- La tenue des assemblées générales
Amélioration du bâti
Le syndicat peut engager des travaux d'amélioration sur les parties communes, comme la rénovation énergétique, l'installation d'équipements modernes ou l'embellissement des espaces partagés. Ces décisions sont prises en assemblée générale selon les règles de majorité définies par la loi.
Responsabilité civile
Le syndicat assume la responsabilité des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par les parties communes de l'immeuble. Cette responsabilité s'étend aux préjudices causés par les défauts d'entretien ou les vices de construction. Pour couvrir ces risques, la souscription d'une assurance responsabilité civile est obligatoire.
Les droits et obligations des copropriétaires
Les copropriétaires disposent de droits et d'obligations définis par la loi du 10 juillet 1965, qui encadrent leur statut au sein de la copropriété. Ces droits et obligations établissent un équilibre entre l'usage privatif de leur bien et le respect des règles collectives.
Les droits des copropriétaires
Chaque copropriétaire détient un droit de propriété exclusif sur son lot privatif. Il peut l'occuper, le louer, le vendre ou le modifier dans le respect du règlement de copropriété. Les copropriétaires participent aux décisions lors des assemblées générales, où leur nombre de voix est proportionnel à leurs tantièmes. Ils peuvent consulter les documents de la copropriété (comptes, contrats, etc.) et demander l'inscription de questions à l'ordre du jour des assemblées.
Les obligations financières
Les copropriétaires doivent participer aux charges communes selon la répartition fixée dans le règlement de copropriété, conformément à l'article 10 de la loi de 1965. Ces charges comprennent :
- Les provisions trimestrielles pour le budget prévisionnel
- La contribution au fonds travaux (minimum 5% du budget prévisionnel pour les copropriétés de plus de 10 ans)
- Les charges exceptionnelles votées en assemblée générale
- Les avances de trésorerie si nécessaire
Les obligations administratives et techniques
Le règlement de copropriété impose des obligations concernant l'usage des parties privatives et communes. Les copropriétaires doivent :
- Informer le syndic de toute modification apportée à leur lot
- Notifier la vente ou la location de leur lot
- Laisser accès à leur partie privative pour les travaux d'intérêt collectif
- Respecter la destination de l'immeuble et les règles de vie collective
Notification des changements de propriété
Lors d'une vente, le copropriétaire cédant doit notifier le transfert de propriété au syndic par lettre recommandée avec accusé de réception. Cette notification doit mentionner :
- L'état civil complet du nouveau propriétaire
- La date de la vente
- Le lot concerné
- Le cas échéant, le mandataire commun désigné en cas d'indivision
La participation aux assemblées générales
L'assemblée générale des copropriétaires constitue l'organe décisionnel central du syndicat des copropriétaires. Cette réunion annuelle permet aux copropriétaires de prendre les décisions relatives à la gestion et à l'administration de l'immeuble.
Organisation et convocation de l'assemblée générale
Le syndic doit convoquer l'assemblée générale au moins une fois par an, dans les 6 mois suivant la clôture de l'exercice comptable. La convocation est envoyée par lettre recommandée avec accusé de réception ou remise en main propre contre émargement, au minimum 21 jours avant la date de la réunion. Elle contient l'ordre du jour détaillé, le lieu, la date et l'heure de la réunion, ainsi que les documents nécessaires aux votes.
Les règles de majorité
Les décisions en assemblée générale sont prises selon différentes règles de majorité :
- Majorité simple (article 24) : majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés pour les décisions courantes
- Majorité absolue (article 25) : majorité des voix de tous les copropriétaires pour les décisions plus importantes
- Double majorité (article 26) : majorité des membres représentant au moins 2/3 des voix pour les décisions exceptionnelles
Modalités de participation et de vote
Les copropriétaires peuvent participer personnellement ou se faire représenter par un mandataire. Le nombre de procurations est limité à trois par mandataire si celui-ci participe à l'assemblée générale. Les votes s'effectuent à main levée ou à bulletin secret si un copropriétaire le demande. Les abstentions ne sont pas comptabilisées dans les suffrages exprimés.
Contestation des décisions
Les copropriétaires opposants ou absents peuvent contester les décisions de l'assemblée générale dans un délai de 2 mois à compter de la notification du procès-verbal. La contestation doit être formulée par assignation devant le tribunal judiciaire du lieu de situation de l'immeuble.
Conséquences de l'absence
L'absence à l'assemblée générale n'exonère pas le copropriétaire du respect des décisions votées. Les décisions régulièrement adoptées s'imposent à tous les copropriétaires, même absents ou opposants. De plus, l'absence répétée peut conduire à la perte du droit de contestation des décisions prises.
La gestion financière de la copropriété
La gestion financière constitue un volet majeur de l'administration d'une copropriété. Le syndic établit et gère le budget, perçoit les charges et provisions, règle les dépenses courantes et supervise la trésorerie selon des règles strictement encadrées par la loi.
Le budget prévisionnel et les provisions
Chaque année, le syndic prépare un budget prévisionnel qui doit être voté en assemblée générale dans les 6 mois suivant la clôture de l'exercice précédent. Ce budget couvre l'ensemble des dépenses courantes : maintenance, entretien, assurances, honoraires du syndic, etc. Les copropriétaires versent des provisions trimestrielles correspondant au quart du budget voté, sauf modalités différentes fixées par l'assemblée générale.
Le fonds travaux obligatoire
Depuis 2017, les copropriétés de plus de 10 ans doivent constituer un fonds travaux alimenté par une cotisation annuelle minimale de 5% du budget prévisionnel. Ces sommes sont placées sur un compte séparé au nom du syndicat des copropriétaires. Le montant peut être augmenté par vote en assemblée générale selon les besoins prévisionnels de travaux.
La répartition des charges
Les charges se divisent en deux catégories :
- Les charges générales, réparties en fonction des tantièmes de copropriété (entretien, administration)
- Les charges spéciales, réparties selon l'utilité des services et équipements pour chaque lot (ascenseur, chauffage collectif)
Le compte bancaire séparé
Le syndic doit ouvrir un compte bancaire unique au nom du syndicat des copropriétaires, distinct de ses autres comptes. L'établissement bancaire est choisi par l'assemblée générale. Ce compte enregistre l'ensemble des opérations financières de la copropriété.
Le recouvrement des impayés
En cas d'impayés, le syndic met en œuvre une procédure de recouvrement : mise en demeure, relance, puis action en justice si nécessaire. Les frais de recouvrement sont à la charge du copropriétaire débiteur. Le syndic peut demander la saisie immobilière du lot en cas d'impayés importants.
| Délais de recouvrement | Actions |
| 30 jours après échéance | Mise en demeure |
| 90 jours après mise en demeure | Action en justice possible |
Ce qu'il faut retenir sur l'ensemble des copropriétaires
Le rôle de l'ensemble des copropriétaires va évoluer dans les années à venir avec la digitalisation croissante de la gestion des immeubles. Les assemblées générales pourront se tenir à distance, les votes s'effectueront de manière électronique et la communication sera facilitée par les outils numériques. Les copropriétaires devront s'adapter à ces changements tout en veillant au respect des règles légales.
Questions en rapport avec le sujet
Qui sont les copropriétaires ?
Achat d'un logement en copropriété Acheter en copropriété signifie devenir propriétaire d'un ou plusieurs lots dans un immeuble appartenant à plusieurs personnes. Chaque copropriétaire dispose de parties privatives et d'une quote-part de parties communes appelée tantièmes de copropriété.
Qui peut avoir la liste des copropriétaires ?
Seuls les professionnels accédant au SPDC peuvent voir les noms et autres informations de ces propriétaires. Leur utilisation dépendra de leur fonctions. Les notaires : lors d'une transaction immobilière, les notaires doivent vérifier les détails de la copropriété, y compris la liste des titulaires de lots.
Comment se compose le syndicat des copropriétaires ?
Le syndicat de copropriétaires est constitué de l'ensemble des copropriétaires sans exception. Le syndicat de copropriétaires est propriétaire des parties communes et des équipements communs.
Qui est membre du syndicat des copropriétaires ?
Les membres du conseil syndical sont élus à la majorité absolue. La majorité absolue (dite majorité de l'article 25 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965) correspond à la majorité des voix de tous les copropriétaires de l'immeuble (présents, représentés et absents).