Le contrat de société de construction est un moyen populaire de financement de l'immobilier, depuis des siècles. Cependant, le produit financier peut, également, être une alternative intéressante pour les épargnants qui ne rêvent pas de posséder leur propre maison. Au moins sous certaines conditions. Parce que la plupart des compagnies d'assurance maladie proposent des conditions et des contrats adaptés aux différents objectifs d'économie.
Autres types, autres destinations, autres conditions. Un contrat de société de construction peut être adapté à de nombreux projets.
Contrairement à de nombreux autres produits du marché financier, un contrat de société de crédit immobilier ne se compose pas, seulement, d’épargne et perception d'intérêts ou emprunt et remboursement. Un contrat d'épargne-logement a un objectif fixe - le montant de l'épargne-logement - de 20 000 euros, par exemple. Le client économise une partie de cette somme. C'est la première phase. Il reçoit le reste de la somme sous la forme d'un prêt qu'il doit rembourser. C'est la deuxième phase.
Si le prêt peut être déboursé, le contrat d'épargne-logement est considéré comme prêt à être attribué. "L'épargnant-logement est prêt à être attribué lorsque le solde créditeur minimum est atteint", explique Thomas Hentschel, expert en financement de la construction du centre de conseil aux consommateurs de NRW. Cela représente, généralement, 40 ou 50 % de la somme économisée sur le bâtiment. Un deuxième critère est le chiffre de notation, qui doit avoir atteint une certaine valeur minimale et qui augmente au fur et à mesure que la période d'épargne se prolonge et que l'argent est économisé : "La valeur minimale est fixée dès le départ. Toutefois, le moment où le prêt est prêt à être alloué dépend, également, des fonds disponibles dans le pot et des autres contrats en cours de la société de crédit immobilier. Cela signifie que le chiffre d'évaluation réel requis peut augmenter avec le temps".
Variantes de contrats : Quel est le montant des intérêts que vous souhaitez ?
Tous les détails des deux phases sont énoncés dans le contrat d'épargne-logement. Il n'y a pas une seule construction rigide, mais de nombreuses vis de réglage pour adapter le contrat aux souhaits de l'épargnant. Les détails les plus importants du contrat sont les intérêts sur le crédit épargné, les intérêts du prêt et le taux de remboursement. Il en résulte deux variantes de contrat : Une variante avec des taux d'intérêt élevés et une variante avec des taux d'intérêt bas. L'idée est claire : quiconque obtient des taux d'intérêt bas sur un prêt doit les payer avec des intérêts sur le solde du crédit peu élevés. Si vous voulez que votre épargne fonctionne bien, vous devez payer plus cher pour le prêt en contrepartie.
Un contrat d'épargne-logement peut différer d'un autre par des détails supplémentaires. Par exemple, dans le montant du taux d'épargne. Il s'agit du montant minimum ou maximum que l'épargnant-logement doit déposer chaque mois. La durée du prêt est en grande partie liée à la tranche de remboursement. Et enfin, il y a la possibilité de conclure un contrat avec des incitations Riester. Cela signifie s'engager dans un investissement immobilier et recevoir des subventions de l'État.
Le bon contrat d'épargne-logement pour chaque type d'épargne-logement
"La pertinence d'un contrat de prêt à la construction dépend des circonstances personnelles. Si vous avez droit à une aide au logement et que vous souhaitez investir dans un bien immobilier, c'est une option intéressante pour vous", explique Thomas Hentschel. Les questions les plus importantes : "Quel est l'horizon temporel de l'épargnant de la société de construction ? Et, veut-il financer une propriété ?"
Type 1 : Couverture des taux d'intérêt bas
Beaucoup de constructeurs potentiels deviennent nerveux en période de faibles taux d'intérêt. Il peut être relativement sûr que les taux d'intérêt augmenteront à nouveau à un moment donné, peut-être juste au moment où il est réellement prêt à investir dans un bien immobilier. Ce risque peut au moins être atténué à l'aide d'un contrat de société de construction.
Le montant cible du contrat doit être, aussi, élevé que possible et les taux d'intérêt, aussi bas que possible. Ces faibles taux d'intérêt sont toujours d'actualité, même après la remontée des taux d'intérêt débiteurs sur les marchés financiers. Cependant, un contrat de société de construction ne suffit, souvent, pas pour financer un bien immobilier. Tous les autres prêts ne bénéficient pas des conditions favorables du contrat d'épargne-logement. Pendant la phase d'épargne, l'épargnant paie les faibles taux d'intérêt du prêt avec des taux d'intérêt, également, faibles.
Toute personne qui choisit un tel modèle de tarif doit, cependant, pouvoir calculer le montant des tranches de remboursement. En effet, les prêts des sociétés de construction sont remboursés plus rapidement que les prêts normaux. En conséquence, les taux de remboursement sont également plus élevés.
Type 2 : Financer un bien immobilier immédiatement
Le contrat d'épargne-logement peut être un élément de base du financement immobilier, même si l'acheteur de l'immeuble n'a pas été un épargnant-logement jusqu'à présent. Pour ce faire, le client contracte un prêt à tempérament par l'intermédiaire de la société de crédit immobilier. Il ne paie pas de remboursement, mais conclut un contrat d'épargne-logement. Dès que le prêt est prêt à être alloué, il remplace le prêt à terme. Avec ce type de contrat, l'épargnant-logement n'a plus aucune possibilité de décision. Le prêt est lié dès le départ. Il devrait, donc, vérifier les conditions avec d'autant plus d'attention. Parce que le taux d'épargne et le remboursement mensuel sont tous deux définis avec précision et doivent être respectés.
Type 3 : Financement d'un bien immobilier en quelques années
Pour autant que l'intention de construire soit relativement certaine, ce serait la situation classique d'économie de bâtiment. Dans ce cas, la pension Riester est une option supplémentaire intéressante grâce à laquelle l'épargnant-logement peut percevoir des subventions de l'État. Le montant de l'épargne-logement ne doit pas être trop élevé. Les subventions ne peuvent pas être augmentées de cette manière, mais le prêt d'épargne-logement devient plus cher.
Type 4 : Seulement épargner, ne pas financer de biens immobiliers
Si l'épargnant ne veut pas du tout construire une propriété, il ne doit pas choisir un contrat avec des incitations Riester. Il a besoin d'un contrat avec les taux d'intérêt les plus élevés possibles, tant pour la durée du crédit que pour celle du prêt. Il peut, alors, éventuellement renoncer au prêt. Toutefois, cela n'est recommandé que dans les phases où les taux d'intérêt sont, généralement, élevés ou moyens.
Les propriétaires peuvent, également, choisir un tel tarif. Si des rénovations sont nécessaires, elles peuvent être payées avec l'aide de la société de construction. Sinon, l'argent peut être utilisé ailleurs. Il n'y a pas de limite d'âge pour les épargnants.
Type 5 : Développer l'épargne sociale pour financer la première voiture
Cela peut sembler paradoxal, mais c'est possible. Un épargnant n'a pas besoin de construire. Il peut, également, utiliser son contrat d'épargne pour acheter une voiture. Cela vaut particulièrement la peine pour les jeunes. Parce qu'elles obtiennent des conditions plus favorables de certaines caisses d'épargne-logement, par exemple en payant une taxe d'acquisition moins élevée ou même en recevant une prime de démarrage. Ils choisissent un contrat avec des taux d'intérêt flexibles, perçoivent des primes au logement de l'État et, s'ils ont encore moins de 25 ans au moment du versement du montant épargné, ils peuvent conserver ces primes même s'ils mettent l'argent dans une voiture. Attention : les personnes intéressées doivent calculer le montant qu'elles doivent épargner chaque mois pour s'assurer que le prêt est effectivement prêt à être livré à temps.
Cas particuliers : Que faire si tout se passe différemment ?
Les choses ne se passent pas toujours comme prévu. Il est bon que le contrat de société de construction soit suffisamment souple pour pouvoir réagir à la nouvelle situation.
La situation financière change
Bien qu'il existe un taux d'épargne minimum fixe, les sociétés de crédit immobilier l'ignorent généralement, même s'il est durablement sous-estimé. Toutefois, cela déplace de plus en plus loin en arrière la durée d'attribution du prêt. La situation est différente si l'épargnant-logement a, déjà, son prêt. S'il ne peut plus l'utiliser, il sera confronté aux mêmes problèmes que pour tout autre prêt.
Retrait du contrat
Dans les cas particulièrement dramatiques, le client peut souhaiter se retirer complètement du contrat et se faire rembourser l'argent économisé jusqu'alors. Cela peut se faire en réduisant le montant de l'épargne de manière à ce que le montant minimum soit déjà atteint. L'épargnant-logement n'acceptera, alors, pas de prêt et les frais d'acquisition ne seront pas remboursés.
Un appartement de rêve, un lieu de rêve. Et puis, aussi, à moitié abordable. Si le contrat de la société de construction n'est pas encore prêt à être attribué, vous pouvez, toujours, obtenir l'argent.
Investir sans contrat d'épargne-logement prêt à être attribué
Si, contre toute attente, la maison de rêve est disponible à un prix avantageux, mais que le contrat d'épargne-logement n'est pas, encore, prêt à être attribué, les épargnants peuvent organiser un financement provisoire avec leur société de crédit immobilier. "Cela signifie qu'ils contractent un prêt sans remboursement à hauteur du montant de l'épargne. Cela se fait avec la caisse d'épargne-logement. Ils continuent à épargner et à rembourser le prêt dès que le contrat d'épargne-logement est prêt à être attribué", explique M. Hentschel. Bien sûr, cela n'a de sens que si cela peut se produire dans un avenir prévisible. Celui qui n'a économisé que 1 000 euros sur son prêt d'épargne-logement de 50 000 euros, vieux de cinq ans, devrait plutôt planifier sans ce contrat et investir l'argent dans la rénovation ou l'agrandissement du bien immobilier, au moment où il est attribué, par exemple.
Thomas Hentschel connaît une autre alternative : "L'épargnant de la société de construction peut, également, réduire rétroactivement le montant des économies réalisées sur le bâtiment. Mais alors, les frais d'acquisition ont disparu". Ce montant est, généralement, calculé en pourcentage de la somme économisée et, dans ce cas, a déjà été payé pour un contrat plus élevé. Il n'y a pas de remboursement.
Ne pas utiliser les contrats d'épargne-logement qui sont prêts à être alloués
La situation est différente si le contrat est prêt à être attribué mais n'est pas encore utilisé. En général, il serait bon de laisser le contrat inactif, mais de nombreuses compagnies d'assurance n'étaient même pas d'accord avec cela en fin de compte et ont résilié les contrats. Surtout ceux qui avaient des taux d'intérêt élevés sur les soldes créditeurs. Une autre idée consiste à conclure un nouveau contrat immédiatement après et à transférer l'argent, ainsi économisé. Puis, bien sûr, à de nouvelles conditions adaptées à la situation financière actuelle.
L'entretien de consultation et de vente
Un contrat d'épargne-logement lie l'épargnant et son argent, pendant de nombreuses années et n'est pas adapté à tous les objectifs. Les parties intéressées doivent, donc, demander des conseils approfondis.
Toutes ces options de contrat doivent être expliquées et calculées par votre conseiller clientèle. Afin d'obtenir toutes les informations pertinentes, lors de la consultation ou de l'entretien de vente, les clients potentiels doivent se préparer en conséquence.
L'objectif
Pour commencer à économiser, le contrat de société de construction n'est, certainement, pas un produit approprié. Les clients potentiels doivent, donc, réfléchir à ce qu'ils veulent faire plus tard avec l'argent économisé. Ces informations sont cruciales pour que le conseiller puisse choisir le bon contrat.
La cotisation d'épargne
"Les épargnants-logements doivent prêter attention à une chose très importante : la cotisation d'épargne régulière est exprimée en pour mille de la somme et indique le montant qu'ils doivent verser pour atteindre l'objectif d'épargne. Les caisses d'épargne-logement ferment, souvent, les yeux lorsque le taux d'épargne n'est pas atteint. Toutefois, les épargnants devraient faire calculer la période, pendant laquelle ils peuvent atteindre leur objectif d'épargne", conseille M. Hentschel. Dans certains cas, cependant, il n'est pas si facile de contourner le taux d'épargne. Par exemple, si un prêt à terme doit être déclenché.
Possibilités de financement
Afin de pouvoir vérifier toutes les possibilités de subvention, le conseiller doit connaître le montant de la cotisation mensuelle de l'employeur de l'épargnant-logement. Le système d'incitation Riester exige un contrat spécial qui promet à l'épargnant une incitation financière mais qui, en retour, le fixe sur un investissement immobilier.
Conditions du prêt
Thomas Hentschel conseille en particulier d'examiner de près les conditions du prêt. Si les associations de construction et de crédit sont, encore, indulgentes en ce qui concerne le taux d'épargne, elles insistent, certainement, sur le remboursement du prêt aux conditions fixées. "Le taux de remboursement est fixe. Dans le cas des contrats d'épargne-logement élevés, des montants importants sont dus mensuellement. Et l'épargnant doit, alors, pouvoir se le permettre".
Plan d'urgence
Dans ce cas, les épargnants peuvent, également, se retirer prématurément d'un contrat. Toutefois, cela peut être associé à des coûts. Le conseiller doit indiquer s'il est possible de réduire le montant de l'épargne, par exemple, quel est le montant minimum de l'épargne et si, dans ce cas, les frais d'acquisition seront, également, remboursés.