Le permis de construire est une autorisation administrative obligatoire pour toute construction de plus de 20m² en France. Ce guide détaille les règles en vigueur pour 2025, la procédure à suivre et les documents nécessaires pour constituer son dossier de permis de construire.
Qu'est-ce que le permis de construire et quand est-il obligatoire ?
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Le permis de construire constitue une autorisation administrative délivrée par la mairie, indispensable pour réaliser certains travaux de construction ou de rénovation. Cette procédure, régie par le Code de l'urbanisme, permet de vérifier la conformité des projets avec les règles d'aménagement en vigueur.
Définition légale du permis de construire
Selon l'article R.421-1 du Code de l'urbanisme, le permis de construire encadre les constructions nouvelles, même sans fondation. Cette autorisation d'urbanisme valide la faisabilité technique et réglementaire du projet par rapport aux documents d'urbanisme locaux (PLU, carte communale) et aux servitudes d'utilité publique.
Cas où le permis de construire devient obligatoire
L'obligation de demander un permis de construire s'applique dans plusieurs situations :
- Construction nouvelle dont la surface de plancher ou l'emprise au sol dépasse 20 m²
- Extension d'un bâtiment existant créant plus de 20 m² de surface supplémentaire
- Modification du volume d'une construction avec percement/création de fenêtres
- Changement de destination d'un local (par exemple transformation d'un commerce en habitation) avec modification des structures porteuses
Seuils spécifiques en zone urbaine
Dans les zones urbaines couvertes par un Plan Local d'Urbanisme (PLU), le seuil de surface nécessitant un permis de construire passe à 40 m². Toutefois, entre 20 et 40 m², un permis reste nécessaire si les travaux portent la surface totale au-delà de 150 m².
Zones particulières et protégées
Le permis de construire devient systématiquement obligatoire, quelle que soit la surface, pour les projets situés dans :
- Les secteurs sauvegardés
- Les sites classés
- Les périmètres de protection des monuments historiques
- Les zones de protection du patrimoine architectural
Exceptions et dérogations
Certaines constructions échappent à l'obligation du permis de construire, comme les ouvrages techniques nécessaires aux services publics d'une hauteur inférieure à 12 mètres, ou les constructions temporaires maintenues moins de 3 mois. Ces cas relèvent de l'article R.421-5 du Code de l'urbanisme.
![Constitution du dossier : les documents indispensables Constitution du dossier : les documents indispensables](https://d1mvnp4tc7jmzn.cloudfront.net/za2nsfuivu.jpg)
Constitution du dossier : les documents indispensables
![Constitution du dossier : les documents indispensables Constitution du dossier : les documents indispensables](https://d1mvnp4tc7jmzn.cloudfront.net/file-Fwj5iHQ271jKBRovhdjuzb.jpg)
La constitution du dossier de permis de construire nécessite la réunion de nombreux documents administratifs et techniques. Ces pièces permettent aux services d'urbanisme d'évaluer la conformité du projet avec la réglementation en vigueur.
Les documents obligatoires pour toute demande
Le dossier doit comporter le formulaire CERFA n°13406*10 pour une maison individuelle ou n°13409*10 pour les autres constructions. Ces formulaires requièrent les informations sur l'identité du demandeur, la localisation et la nature du projet.
Les plans techniques requis
- Le plan de situation du terrain (échelle entre 1/5000 et 1/25000) qui localise le terrain dans la commune
- Le plan de masse des constructions (échelle entre 1/50 et 1/500) qui présente le projet dans sa totalité
- Le plan en coupe du terrain et de la construction (échelle 1/50 ou 1/100)
- Le plan des façades et des toitures (échelle 1/50 ou 1/100)
Documents graphiques et photographiques
Le dossier doit inclure une notice descriptive détaillant les matériaux utilisés et les modalités d'exécution des travaux. Des photographies en couleur sont exigées : une vue du terrain dans son environnement proche et une autre dans son environnement lointain.
Les pièces complémentaires selon le projet
Des documents supplémentaires peuvent être demandés selon la nature et la localisation du projet :
- Une étude d'impact environnemental pour les projets importants
- L'accord du gestionnaire du domaine pour les projets en site protégé
- Une attestation RT2020 pour les constructions neuves
- Un document attestant de la prise en compte des risques sismiques
Tous les documents graphiques doivent être fournis à l'échelle appropriée, sur papier de format A3 minimum. Les plans doivent comporter une barre d'échelle et l'indication du Nord.
![Dépôt et instruction de la demande Dépôt et instruction de la demande](https://d1mvnp4tc7jmzn.cloudfront.net/za2p2iji1s.jpg)
Dépôt et instruction de la demande
Le dépôt et l'instruction d'une demande de permis de construire suivent une procédure administrative rigoureusement encadrée par le Code de l'urbanisme. Cette étape détermine la recevabilité du projet au regard des règles d'urbanisme locales.
Modalités de dépôt du dossier
Le dossier complet doit être déposé en 4 exemplaires minimum auprès du service d'urbanisme de la mairie où se situe le terrain. Depuis le 1er janvier 2022, les communes de plus de 3500 habitants permettent le dépôt dématérialisé via leur guichet numérique. La mairie délivre un récépissé mentionnant la date de dépôt et le numéro d'enregistrement.
Délais d'instruction réglementaires
Le délai d'instruction de droit commun est fixé à : - 2 mois pour les maisons individuelles - 3 mois pour les autres constructions Ces délais peuvent être prolongés d'un mois si le projet nécessite la consultation d'autres services.
Cas de majoration des délais
L'instruction peut être prolongée notamment dans les cas suivants : - Consultation des Architectes des Bâtiments de France (ABF) : +4 mois - Établissement Recevant du Public : +2 mois - Installation classée pour l'environnement : +2 mois
Processus d'instruction
Le service instructeur vérifie la complétude du dossier sous 10 jours. Si des pièces manquent, une demande de pièces complémentaires est notifiée au demandeur qui dispose d'un délai de 3 mois pour les fournir. L'instruction porte sur la conformité du projet aux règles d'urbanisme : Plan Local d'Urbanisme, servitudes, règles de construction.
Décision et voies de recours
À l'issue de l'instruction, le maire prend un arrêté d'autorisation ou de refus. Les tiers disposent d'un délai de 2 mois à compter de l'affichage sur le terrain pour former un recours contentieux. Le bénéficiaire peut également contester un refus dans les 2 mois suivant sa notification.
Consultation des services extérieurs
Selon la localisation et la nature du projet, divers services peuvent être consultés : - Services de voirie et réseaux - Commission de sécurité - Direction Départementale des Territoires - Service départemental d'incendie et de secours
![Affichage et suivi du permis de construire Affichage et suivi du permis de construire](https://d1mvnp4tc7jmzn.cloudfront.net/za2q2pdnqd.jpg)
Affichage et suivi du permis de construire
Une fois le permis de construire accordé, plusieurs obligations légales encadrent la réalisation des travaux. L'affichage réglementaire et les différentes déclarations administratives constituent des étapes indispensables pour mener à bien votre projet de construction.
Affichage réglementaire du permis
Le panneau d'affichage doit être installé sur le terrain dès réception de l'autorisation. Les dimensions minimales sont de 80 cm x 80 cm. Le panneau comporte obligatoirement :
- Le nom du bénéficiaire
- La date et le numéro du permis
- La nature du projet et la surface de plancher autorisée
- La hauteur des constructions
- L'adresse de la mairie où consulter le dossier
Durée de validité et prolongation
Le permis de construire est valable 3 ans à compter de sa délivrance. Les travaux doivent débuter dans ce délai. Une prolongation de 2 ans peut être demandée 2 mois avant l'expiration, par courrier en recommandé avec accusé de réception.
Déclarations obligatoires
Déclaration d'Ouverture de Chantier (DOC)
La declaration d'ouverture de chantier marque le début des travaux. Le formulaire Cerfa n°13407*03 doit être déposé en mairie en 3 exemplaires. Cette formalité lance officiellement le délai de validité du permis.
Déclaration Attestant l'Achèvement et la Conformité des Travaux (DAACT)
Dans un délai de 30 jours suivant la fin du chantier, le titulaire du permis dépose la DAACT (Cerfa n°13408*05) attestant que les travaux sont achevés et conformes au permis accordé. La mairie dispose alors de 3 à 5 mois pour contester la conformité.
Délais de recours
Les tiers peuvent contester le permis dans un délai de 2 mois à compter du premier jour d'affichage sur le terrain. Le recours doit être notifié au bénéficiaire par lettre recommandée avec AR. La mairie peut retirer le permis dans un délai de 3 mois s'il est illégal.
![L'essentiel à retenir sur le permis de construire 2025 L'essentiel à retenir sur le permis de construire 2025](https://d1mvnp4tc7jmzn.cloudfront.net/za2rn2yk7e.jpg)
L'essentiel à retenir sur le permis de construire 2025
La dématérialisation des demandes de permis de construire depuis 2022 continuera de se généraliser dans les années à venir. Les procédures numériques deviendront la norme, avec des délais d'instruction potentiellement réduits. La réglementation thermique et environnementale occupera une place centrale dans l'obtention des permis de construire.
Questions en rapport avec le sujet
Quelle est la surface autorisée sans permis de construire ?
Quelle surface est-il possible de construire sans permis ? Pour les extensions jusqu'à 5 m², aucun permis nécessaire. Entre 5 m² et 20 m² (ou jusqu'à 40 m² dans certaines zones), une déclaration préalable suffit. Au-delà de ces limites, un permis de construire devient indispensable.
Quels sont les documents à fournir pour un permis de construire ?
un formulaire Cerfa n°13406*06 qui reprend toutes les informations concernant le demandeur et le projet ; un plan de situation du terrain (PC1) : ce plan va identifier les règles d'urbanisme applicables à votre projet.
Quel est le prix d'un permis de construire ?
Il faudra généralement compter 50 € HT/m² de construction. Le dépôt de la demande de permis de construire fait en général partie des honoraires de l'architecte. Etude, conception et maîtrise d'œuvre représentent ensemble un coût total s'échelonnant entre 5 et 15 % du coût total de vos travaux.
Quand a-t-on besoin d'un permis de construire ?
Tous travaux de construction, d'agrandissement, d'extension, de surélévation, d'aménagement de combles avec création de surface de plancher ou d'emprise au sol supérieure ou égale à 40 m2. Si votre parcelle n'est pas dans la zone urbaine du Plan Local d'Urbanisme (PLU) alors la surface réglementaire est de 20 m2.