Le recouvrement de loyers impayés nécessite de suivre une procédure précise, depuis la détection des premiers signes jusqu'aux démarches judiciaires. Pour les propriétaires, connaître les étapes et dispositifs de protection permet de sécuriser leurs revenus locatifs et d'agir efficacement en cas d'impayés.
Les premiers signes d'impayés et actions préventives
La détection rapide des premiers signes d'impayés permet d'agir précocement pour éviter l'accumulation des dettes locatives. Une surveillance attentive des paiements et une réaction immédiate dès les premiers retards constituent les fondements d'une gestion rigoureuse.
Identifier les signaux d'alerte
Le non-paiement du loyer se caractérise par un dépassement, même minime, de la date d'échéance fixée dans le bail. Les propriétaires doivent porter une attention particulière aux retards répétés, même quand les sommes finissent par être versées. Ces comportements peuvent annoncer des difficultés financières plus graves du locataire.
Les modifications soudaines des habitudes de paiement constituent également des indicateurs : fractionnement inhabituel du loyer, demandes répétées de délais, chèques sans provision. Le bailleur doit réagir dès ces premiers signes.
Actions préventives immédiates
Communication avec le locataire
Le dialogue constitue la base d'une démarche préventive. Un contact téléphonique ou un échange sur place permet souvent d'identifier les causes des difficultés et d'envisager des solutions adaptées comme l'échelonnement temporaire de la dette.
Démarches administratives urgentes
Pour les locataires bénéficiant d'aides au logement, le propriétaire doit signaler l'impayé à la CAF ou la MSA dans les plus brefs délais. Cette déclaration permet le maintien provisoire des aides durant la phase de négociation.
Premières relances formelles
La procédure débute par une lettre simple de relance, suivie si nécessaire d'une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception. Pour les bénéficiaires de la garantie Visale, le bailleur dispose de 30 jours pour déclarer l'impayé.
Une tentative de règlement amiable s'impose obligatoirement pour les créances inférieures ou égales à 5 000 euros. Cette phase de négociation peut faire intervenir un conciliateur de justice ou une association de médiation locative.
La procédure de recouvrement amiable
La procédure de recouvrement amiable constitue une phase obligatoire pour les créances locatives inférieures ou égales à 5 000 euros. Cette étape préalable à toute action judiciaire permet souvent de trouver un accord entre les parties et d'éviter des procédures longues et coûteuses.
Le déroulement chronologique de la phase amiable
Après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception, le propriétaire dispose de plusieurs recours amiables. Il peut activer les garanties souscrites : caution solidaire qui se substituera au locataire défaillant, garantie Visale (à solliciter dans les 30 jours suivant l'impayé), ou Garantie des Loyers Impayés (GLI) dont le coût varie entre 2,5% et 5% du loyer annuel charges comprises.
L'intervention du commissaire de justice
Le commissaire de justice peut intervenir dès cette phase pour tenter une conciliation entre les parties. Il adresse alors une sommation de payer au locataire, détaillant précisément la dette locative. Le commissaire accorde généralement un délai de 6 semaines au locataire pour régulariser sa situation ou proposer un échéancier de paiement.
Le commandement de payer
Si la tentative de conciliation échoue, le commissaire de justice délivre un commandement de payer qui doit obligatoirement mentionner :
- Le décompte détaillé des sommes réclamées (loyers, charges, intérêts)
- Le délai de 2 mois accordé au locataire pour régler
- Les informations sur le Fonds de Solidarité pour le Logement (FSL)
- La mention de la clause résolutoire du bail
Les modalités de règlement amiable
Durant la phase amiable, plusieurs solutions peuvent être envisagées pour le paiement de la dette :
- Le règlement intégral immédiat
- La mise en place d'un échéancier de paiement formalisé par écrit
- L'intervention d'un tiers payeur (garant, assurance, FSL)
Si aucun accord n'est trouvé dans les délais impartis, le propriétaire pourra alors engager une procédure judiciaire de recouvrement, tout en conservant les preuves des tentatives de règlement amiable.
Le recouvrement judiciaire des loyers
Lorsque les tentatives de recouvrement amiable échouent, le propriétaire peut engager une procédure judiciaire pour récupérer les loyers impayés. La justice met à disposition plusieurs voies de recours, selon le montant de la dette locative.
Les différentes procédures judiciaires disponibles
Le tribunal judiciaire, via le juge des contentieux de la protection, est compétent pour traiter les litiges liés aux baux d'habitation. Trois procédures principales permettent d'obtenir un titre exécutoire :
- L'injonction de payer : procédure rapide pour les créances inférieures à 10 000 € devant le tribunal d'instance
- La déclaration simplifiée au greffe : possible uniquement pour les dettes locatives inférieures à 4 000 €
- L'assignation classique : procédure de droit commun, obligatoire pour les dettes supérieures à 10 000 €
Le rôle du commissaire de justice
Le commissaire de justice (ancien huissier) intervient à plusieurs niveaux dans la procédure judiciaire : il délivre le commandement de payer visant la clause résolutoire, signifie l'assignation au locataire, et assure l'exécution forcée du jugement. Depuis juillet 2023, la clause résolutoire est obligatoire dans tous les baux d'habitation en France.
Les délais de procédure à respecter
La procédure judiciaire comporte plusieurs délais incompressibles :
| Étape | Délai |
| Commandement de payer | 2 mois |
| Audience de conciliation | 2 à 3 mois |
| Jugement | 1 à 2 mois |
| Signification du jugement | 1 mois |
La prescription de la dette locative
Le propriétaire dispose d'un délai de 3 ans pour agir en justice, à compter de chaque échéance impayée. Au-delà, la dette est prescrite et ne peut plus être réclamée devant les tribunaux. Cette prescription triennale s'applique uniquement aux loyers et charges, pas aux dommages et intérêts.
Solutions et garanties contre les impayés
Face aux impayés de loyers, les propriétaires disposent de plusieurs protections pour sécuriser leurs revenus locatifs. Ces garanties permettent d'éviter les procédures judiciaires longues et coûteuses tout en assurant la continuité des paiements.
La Garantie Loyers Impayés (GLI)
La GLI constitue une protection complète pour le bailleur. Son coût varie entre 2,5% et 5% du loyer annuel charges comprises. Les cotisations sont déductibles des revenus fonciers. Elle couvre :
- Les loyers et charges impayés
- Les détériorations immobilières causées par le locataire
- Les frais de procédure judiciaire
- Le départ prématuré du locataire
- Les pertes de loyers pendant la période de vacance
La garantie Visale d'Action Logement
Cette garantie gratuite proposée par Action Logement prend en charge jusqu'à 36 mois d'impayés dans le parc privé. Le propriétaire doit déclarer l'impayé dans les 30 jours suivant le premier incident. Cette garantie s'adresse principalement aux jeunes de moins de 30 ans et aux salariés en mobilité professionnelle.
La caution solidaire
Le garant s'engage à payer les loyers en cas de défaillance du locataire. Cette garantie personnelle reste très utilisée mais présente des limites : le garant peut lui-même devenir insolvable ou contester son engagement.
Les dispositifs d'aide aux locataires
Pour prévenir les expulsions, plusieurs aides existent :
- Le Fonds de Solidarité pour le Logement (FSL) qui accorde des aides financières
- Les services sociaux via le numéro vert SOS Loyers Impayés (0 805 160 075)
- La Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions (CCAPEX) qui examine les situations difficiles
Le cumul de ces protections permet au propriétaire de sécuriser efficacement ses revenus locatifs. La GLI reste la protection la plus complète mais son coût doit être mis en balance avec les risques encourus selon le profil du locataire.
L'essentiel à retenir sur le recouvrement des loyers impayés
Le recouvrement des loyers impayés requiert de la rigueur et de la réactivité. Les propriétaires disposent désormais de garanties renforcées avec la GLI, Visale et la caution solidaire. La généralisation de la clause résolutoire depuis 2023 et la procédure de recouvrement simplifiée facilitent également le traitement des impayés. Le numéro vert national apporte un soutien supplémentaire.
Questions en rapport avec le sujet
Qu'est-ce qu'un recouvrement de loyer ?
Un recouvrement de loyer est une procédure visant à défendre les intérêts légitimes du propriétaire lorsque le locataire n'honore pas le paiement des loyers qui lui sont dus. Les démarches obligent le débiteur, le locataire, à régler les montants à son créancier, le propriétaire.
Comment recouvrir des loyers impayés ?
faire établir un commandement de payer par un commissaire de justice (ancien huissier de justice) ou une société de recouvrement : il permet de contraindre votre locataire à vous régler les loyers impayés dans un délai de 2 mois, le bail étant alors automatiquement résilié en l'absence de paiement dans le délai imparti ...
Quelle procédure pour loyers impayés ?
Pour cela, vous pouvez notamment contacter une assistante sociale (renseignez-vous en mairie), faire une demande de logement social, ou déposer un recours Dalo, sous certaines conditions. Si vous êtes en logement social, vous pouvez demander au bailleur de mettre en place un protocole de cohésion sociale.
Quelle est la nouvelle loi sur les loyers impayés ?
la loi du 27 juillet 2023 a raccourci le délai dont dispose un locataire pour verser les sommes qui lui sont réclamées après un commandement de payer : précédemment, il avait 2 mois pour rembourser sa dette ; désormais, il doit le faire au maximum 6 semaines après le commandement à payer.